2024年の11月9日、弊社代表の土居　亮規が「元気が出る大家の会」にて、不動産投資家に向けた銀行融資と資料の作り込みについて講師登壇させていただきましたのでご報告いたします。

▼イベント内容と所感

『「投資家×財務の専門家」が教える、不動産投資の事業計画・決算・経営報告書の作り方』

本勉強会は、弊社が実際に行っている不動産投資と資金調達について、投資家・アドバイザー両方の目線から「フルローンを引くために必要な考え方」と融資申し込みする際の資料作りについて3時間お話をさせていただきました。

年々、物価上昇による不動産価格の上昇により期待利回りが低くなっている関係上、融資の間口は狭まっているように感じます。ですがその一方で決して「銀行が貸さない！！」という状況ではなく、雑な「買って貸すだけの不動産投資」から、ちゃんと事業として「工夫を行い、事業者としての思考と活動を行う」人に向けてのみ間口を広げるという方針に金融機関はシフトしているように感じる所存です。

先日はそのあたりのやるべきことと考え方についてお話をさせていただきました。

 

▼イベント内容と所感

「銀行開拓をするときは、あれを持っていくべきだ」

この情報化社会、ちょっと調べればそんな情報は簡単に出てきますので、もう少し踏み込んだ話をします。

まず、大前提として。事業者が目指すべき場所としては、銀行にわざわざ細かい説明や詳細な事業計画を作ることもなく、「あぁ～、ハイハイ、〇〇様！！いつもお世話になっております！融資？はい！貸しますよ！！」と、雑にお金を貸してもらえるようになることがゴールではあります。

ただし、現実問題。2代目社長や莫大な資産を相続した、等の特殊な事情の方を除き、いきなりスタートラインからこんな扱いを受けられるわけではありません。目指すべき理想と先は上記ですが、「いきなりこんな雑なことをしていると門前払いを食らう」ということを肝に銘じ、様々な準備を行っていくことが大切です。

 

その上でですが、少し勉強した不動産投資家の方であれば

1. 自身および自社のプロフィールシート


2. 保有物件の一覧


3. 決算や申告書3期分

この辺りの資料は、ちゃんと用意できているかな？という所管です。

一方で「家計収支」となると少し抜けている方が多い、また

• 経営報告書


• 事業計画書

この辺りになると、ちゃんと作りこめている人はほぼいないかな？という印象ではありました。

 

▼「こいつはお金を返せるのか？」

よく【手段と目的】という言葉がありますが、不動産に限らず事業においては「資料を作るのが目的」ではなく、「資料は融資を引くための手段」です。

もちろん作ろうとする努力は大事ですし、人が作った資料をみて「おぉ～！すごい！！」となるのは刺激をうけるという意味では良いことですが、そこが本題ではありません。

 

大切なのは、「きっちりと計画を立てて、それに沿って行動する」「それを外部（金融機関および保証協会等）に示して資金調達する」。この2点です。ではもう少し掘り下げて、金融機関や保証協会が本質的に何を知りたいのか・・・という話をしますと、上記表題の「こいつはお金を返せるのか？」です。

つまり何が言いたいのかというと、経営報告も事業計画もその他資料も、「お金を返せるのか？」＝事業の採算性と資産性、そして何より皆様の「計画性」を伝えるためであるというツールです。

これは例えるなら、就職活動の書類選考と面接にも似ています。「なぜ弊社を応募されたのですか？（なぜこの物件を買うのですか？）」と聞かれたとき、「なんでも何も無いよ！自分が求めている条件に合致しそうだから申し込みをしただけなんです！お願いしますよ」ってのが、大抵の場合の本音でしょう。絶対に「その会社（その物件）でないといけない事情がある」案件なんてレアケースでしょう。

でも面接官（「＝金融機関」）に、そんな馬鹿正直に「儲かるから買いたいんだ！」だけを常にPRしていて、上手くいくと思いますか？という話です。もちろん、面接官の気質や事情（とにかくノルマが足りない）などがあれば、それでOKのケースもあるでしょう。でもやはり、「健全な経済活動」としてみるとどうかな？という話です。

大前提として、事業や投資活動は綺麗ごとではありません。

規模を拡大する初期段階においては立地や環境、ドミナント（or分散）などといった視点以前に「まずは売り上げを建てて、キャシュフローと現金を作り出す」というタスクも必要になります。そこを綺麗ごとでごまかすつもりはありません。

ですが弊社が言いたいのは「いつまでもそれじゃだめだよ」という話です。ちゃんと「先」を考え、思考を資料に落とし、そして金融機関及び担当とコミュニケーションする。これを継続して行っていれば、おのずと道は開けてきます。

この辺りの「やるべきことと努力の方法」について、普段は個別にコンサルティング提案していることではあるのですが、その基本と考え方を広く浅くお伝えできていれば幸いでございます。

 

▼参加者の皆様の声

ご参加者の方に置かれましては、後日ビデオ配信も含め70～80名、アンケート回答もいただいた時点で46件ほど頂戴いたしました。

流石に一件一件はご紹介できませんが、参考として挙げさせていただいた2点のように「物件を購入して規模拡大するため」「銀行に資料を出してフルローンを目指すため」にやるべきことを明確化できたのかな？そのヒントぐらいはお持ち帰りいただけたのかな？という所管ではあります。

これは弊社がいつも言い続けていることでありますが、「勉強する」「講義を受ける」のも、目的ではなく手段です。

学んだことの10％でも20％でも行動に落とし込み、より良い資産形成を行うヒントときっかけにしていただけると幸いです。また少し宣伝にはなりますが、具体的に何をやるべきか分からない、資産形成をするコーチングをしてほしい、という方は（さすがにお仕事になりますが・・・）まずは雑談ベースでお気軽にご相談いただけると幸いです。

以上、開催所感と皆様の声のご紹介でした。

2024年11月25日

株式会社BFPホールディングス

代表取締役　土居　亮規

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