2024年5月18日、和歌山の「若やま大家の会」様にて株式会社BFPホールディングスの代表取締役　土居　亮規が不動産投資の講義講師をさせていただきました。

 

▼概要

不動産投資の完全初心者から中級者（物件戸数100戸未満）の方に向けて、物件を買い進めていく方法と考え方を「属性」「銀行融資」「物件仕入」の3本のテーマでお話をさせていただきました。

投資は平等ではありません。

皆さんの資産やお住まいなどによってやるべき「最適解」が変わります。また、その時々の不動産の市況によっても答えは変わります。

ですが一般論として、「こうすれば資産形成できる」「こうすれば失敗しにくい」というお話をすることは可能です。今回の講義ではそういった基本的な内容や見落としがちなポイント、また我々「投資と財務戦略に特化したFP」として見落とすべきではないと思う考え方やポイントについてお話をさせていただきました。

 

▼開催所感

今回は少人数開催につき、参加者の皆様が興味を持たれるセクターにウェイトを置いてお話をさせていただきました。

 

講演内容としてですが、金融機関の当たり方、とりわけ「担当ガチャでハズレを引いても大丈夫にする方法」が前半講義でした。

そのため、金融機関に資料を持ち込む際「金融機関の方針としてはやる気があるんだけど、担当がイマイチだなぁ・・・」というケースにぶつかってしまった場合、悠長に「ほかの金融機関に当たるか！！」とやっている場合ではありません。この辺りは以前に開催した愛知県での講義と同じですね。

そこで、ある程度担当の能力に依存せず「こういった資料をこういった形で出して渡していけばよい」という銀行面談の対策と、それに付帯してオーバーローンを出せる可能性がある交渉の流れ、ついでに物件の仕入れルートに関する考え方にウェイトを置いて講義させていただきました。

また直近、マイナス金利の撤廃による金利上昇の影響についての弊社所感と、【ここ数カ月で急激に上昇している融資】についても実例をご紹介しました。この辺りが多い方は要注意、といったところですね。

 

二つ目の注目度が高かったポイントとしては「物件仕入」。

具体的に、自分自身で「川上物件」を見つけるには普段からどういったアクションをすればいいのかという話ですね。

講義内でもお伝えしましたが、ネットに載っているじてんでそれはもう売れ残り物件です。もちろん交渉によってそこから有利な物件購入ができる可能性はありますが、そこはそれとしてその交渉のみをメイン戦略にするのはナンセンス。ということで、「迷惑にならない範囲で、覚えてもらう営業活動」をするにはどうすればよいのか？についてお話をさせていただきました。

 

個人的な意見ですが、筆者は「熱意！！」とか寝言をいって迷惑な営業行為をすることは大っ嫌いです。ですがその一方で、「相手にそもそも知ってもらわないと話が進まない」のも確かです。ただし、この話は皆さんだけでなく声をかける業者さんにもメリットがある話だ！という前提ではありますが。

 

お持ち帰りいただいた内容をお役立ていただけるかどうかは皆さん次第ですが、不動産投資は入り口で躓くと5億・10億という融資借入と資産形成が難しくなってくるので、選択を誤らないよう、ご注意ください。

物件の仕入れに関しては「そもそもネットに情報が載っている時点で売れ残りだ」ということを前提に、仲介さんとの関係構築や考え方のお話をさせていただきました。不動産投資は「不労所得だ！！」と考える人も多いですが、ちゃんと稼ぐためにはやるべきことがあるよ、というお話ですね。

 

▼決算書コントロール

さらに余談として、開催前日に行った飲み会では「役員借入金」「資本」などに対して、「金融機関がどういった見方をするのか」というお話をさせていただき、当日も予断的にお話をさせていただきました。このあたりは、ネットレベルだと「役員借入金は資本とみなすので問題ない！！」とおっしゃられる方がいらっしゃいますが、【本当にそうか？？】と実務レベルでいろいろと考える必要もあります。この辺については、またどこかの機会でお話しできれば幸いです。

細かく話し始めると、キリがなくなりますので。

また、「決算書に載らない資産」の取り扱いと銀行へのPRも大切になってきますね。

 

以上、簡易ではありますが開催レポートでした。

最後に宣伝です。

 

「どうやって物件を買い進めて行けばいいのかの計画コンサルティング」、完全初心者から中級者まで、受付可能です。

初回ヒアリング面談と見積もりは無料ですので、「こんなことできますか？」「こんなこと相談してもいいのかな？」というご疑問がある方は、参加者に限らずお気軽にご連絡ください。また今後とも、機会がありましたらよろしくお願いいたします。

 

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