2024年4月13日、大阪・神戸の「ゆる飲み不動産勉強会」様にて株式会社BFPホールディングスの代表取締役　土居　亮規が不動産投資の講義講師をさせていただきました。

 

▼概要

名古屋で開催させていただいたのと同じく、メインテーマは不動産投資の完全初心者から中級者（物件戸数100戸未満）の方に向けて、物件を買い進めていく方法と考え方を「属性」「銀行融資」「物件仕入」の3本のテーマでお話をさせていただきました。

関西は金融機関の選択肢が多いため金融機関の開拓及び資料作りは優先順位がほかの都道府県より落ちます。

一方で、不動産投資家の絶対数自体は多いのでそのあたりでどのようにして「差をつけるのか」というポイントに興味をお持ちの方が多かった所管です。

これは前回開催の記事にも書きましたが、皆さんの資産やお住まいなどによってやるべき「最適解」が変わります。また、その時々の不動産の市況によっても答えは変わります。

ですが一般論として、「こうすれば資産形成できる」「こうすれば失敗しにくい」というお話をすることは可能です。

今回の講義ではそういった基本的な内容と合わせて、投資家としてよりは経営者目線で「投資と財務戦略に特化したFP」として汗をかくべきポイントや考え方についてお話をさせていただきました。

 

▼開催所感

完全初心者は少なく、大なり小なり物件を保有している方が多い印象でした。

各テーマ１時間＋休憩時間に弊社が持ち込んだ調査資料や気になっている融資、「不動産をどうやって買い進めていくか」といったコンサルティングサンプル資料を持って行ったところ非常に好評で、参加者の方が参考資料を精読する時間がなかったので次があればサンプル数を増やして持っていったほうがいいかなというのが今後の改善点ですね。

 

講演内容としてですが、物件仕入れのための動き方、余りイメージが良い言葉ではないですが不動産投資家としての「営業活動」についてあたりが質問などが多かった印象です。お伝えさせていただいた内容でも強調しましたが【ネットに載ってる時点でその物件は売れ残り】です。もちろんそこから指値でよい投資になる可能性はありますが、それを主の仕入れとするのはナンセンスです！「んじゃあどうすんだ！？」というお話をさせていただきました。

経営における営業広報や組織構築においては、「ダンパー数」という概念があります。これは1990年代に、イギリスの人類学者であるロビン・ダンバーによって提唱された理論で、簡単にいうと「人間は脳のキャパシティ的に120～150人規模の人間関係構築するのが限界だよ！というロジックです。もちろん個人差はありますが。

物件購入や資料請求を行うにあたり、「あなたは業者さんの150分の1に入れるように活動していますか？」というのがポイントですね。資料請求した？名刺交換した？その程度のアクションだと、残念ですが3カ月もすれば忘却の彼方です。

かといって繁忙期にアポなしで飛び込むなんて論外です。これを推奨する投資家・書籍などもありますが、弊社的にはこれはNGです。まぁ根本的にこういった迷惑行為を「熱意」などと自己弁護する営業が嫌いだという好みの問題でもありますが。

 

もう一つロジカルな話をすると、「ザイオンス効果」という理論があります。これは別名「単純接触効果」とも言われ、特定の人物や物事に何度も繰り返し接触することで、好感度や評価が高まっていくという心理的傾向を表す、というアメリカ心理学者が提唱した理論です。もちろん接触の仕方によってはマイナスになりますが、少なくとも名刺交換しただけでダンパー数の効果と合わせ「特別な存在になれた！」と思うのはナンセンスです。

よく不動産投資家、とりわけ10億以下の規模の初心者の方は「お宝物件」「川上情報」などを求めますが、その「探し方と活動方法」が分かっていない方が多い所管ですね。会場でヒアリングしましたが、これらの活動を十全にこなしている方は規模が大きい方か、本業で不動産事業に関与している方だけな印象でした。つまり、「チャンス」であるともいえます。

 

それ以外の話題でいうと、日銀のマイナス金利解除に伴い「銀行金利」と融資制度について掘り下げ質問が出ましたね。融資の【基準】となる金利レートは

・短期プライムレート

・長期プライムレート

・TIBOR（東京インターバンクオファードレート）

等があります。

一般論として長期レートのほうが「将来の予測がしにくいので変動幅も激しい」という原則があり、プライム（優良）レートとTIBORだとイールドカーブ（金利のカーブ）が適切に動いている限りはTIBORのほうが金利は低くなります。ちなみにTIBORを基準にする融資を「スプレッド融資」と呼びます。

次点で金利が低いのは長期プライムレート、一番金利が高い（が、変動は一番穏やかになりやすい）のが短期プライムレートとなります。あくまで一般論で例外は発生する可能性がありますが、そもそも「自分の銀行融資の基準金利はどれを参照しているのか？」が分からないと交渉の余地すらないので、マイナス金利が解除され金利が上昇局面である現在は、投資家・経営者は押さえておきたいポイントではありますね

 

以上、簡易ではありますが開催レポートと補足でした。

最後に宣伝です。

 

「どうやって物件を買い進めて行けばいいのかの計画コンサルティング」、完全初心者から中級者まで、受付可能です。

初回ヒアリング面談と見積もりは無料ですので、「こんなことできますか？」「こんなこと相談してもいいのかな？」というご疑問がある方は、参加者に限らずお気軽にご連絡ください。また今後とも、機会がありましたらよろしくお願いいたします。

 

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